경기침체와 저금리 기조의 장기화로 전세를 월세로 전환하는 건물주가 늘면서 서민들이 매월 높은 고정비용을 부담해야 하는 월세로 내몰리고 있습니다. 내 집 마련도 쉽지 않은 상황이라 상대적으로 안정적이고 부담이 적은 주거형태를 찾을 수밖에 없는데요, 이에 대한 대안으로 임대주택이 주목 받고 있습니다. 특히 정부가 지난 ‘4.1 부동산 대책’에서 주거복지 개선을 위해 준(準)공공임대주택에 대한 지원과 공급을 확대하겠다고 발표한 만큼 임대주택에 대한 기대가 더욱 높아지고 있습니다.
‘임대주택’ 주거 안정 해결사 될까?
장기화된 경제 저성장과 부동산시장 침체 등으로 서민들은 내 집 마련의 꿈은 물론 전셋집 마련도 힘든 게 현실입니다. 이에 다수의 전문가들이 임대주택을 해결책으로 제시하고 있습니다. 정부 역시 4.1부동산 대책을 통해 준공공주택의 활성화 방안을 마련한 데 이어 지난 4월 15일 열린 국토교통부의 업무보고 질의에서도 준공공임대주택을 늘리고 세제혜택과 정책자금 융자 등의 다양한 지원이 필요하다는 주장이 힘을 얻었는데요, 주택시장 문제 해결의 방법으로 임대주택의 역할이 강조될 전망입니다.
임대주택(賃貸住宅, rental house)
서민들의 주거안정을 위해 시세보다 저렴한 가격으로 임대되는 주택으로 국가나 민간건설업체가 임대를 목적으로 건축한 주택, 또는 임대사업자가 매입해 임대하는 주택입니다.
1. 건설임대주택
임대사업자가 임대를 목적으로 건설해 임대하는 주택 또는 건설한 주택 중 사용검사 전까지 분양되지 않은 주택으로 임대사업자 등록 후 임대하는 주택입니다.
① 공공건설임대주택
국가나 지방자치단체의 재정으로 건설해 임대하는 주택, 국민주택기금의 자금 지원을 받아 건설해 임대하는 주택 또는 공공택지에 사업계획승인을 받아 건설해 임대하는 주택입니다.
② 민간건설임대주택
공공건설임대주택 외 건설임대주택입니다.
2. 매입임대주택
임대사업자가 해당 주택의 소유권을 취득해 임대하는 주택입니다.
내게 맞는 임대주택에는 어떤 게 있을까?
1. 무주택 저소득층을 위한 국민임대주택
국민임대주택은 정부(지방) 재정과 국민주택기금의 지원을 받아 한국토지주택공사나 지방공사에서 건설 또는 매입해 30년 이상 장기 임대하는 주택입니다. 일정소득수준 이하의 무주택 가구주에게 저렴한 임대조건으로 공급하되 분양전환이 되지 않는다는 특징이 있습니다.
국민임대주택에 입주 하기 위해서는 모집공고일 현재 무주택자 세대주로서 본인과 세대원 전원이 무주택자이며 일정기준의 소득 및 자산 보유 기준에 해당 돼야 합니다. 소득기준은 전년도 도시근로자의 가구당 월평균 소득의 70% 이하, 자산기준으로는 부동산 소득 1억 2,600만 원, 자동차 2,464만 원 이하여야 입주자격에 해당됩니다. 또 청약저축에 가입한 경우 국민임대주택에 거주하면서 다른 아파트 분양에 도전할 수 있는 장점도 있습니다.
2. 소유권이전 및 분양전환이 가능한 공공임대주택
공공임대주택은 국민임대주택과 다르게 임대기간 이후 소유권이전이나 분양전환이 되는 주택입니다. 의무임대기간에 따라 5년, 10년, 50년으로 나뉘며, 집값의 일부만 부담하고 나머지 잔액을 월 임대료 형식으로 납부하다 최종 지급 시점에 소유권이전을 가능하게 한 분납임대 주택의 유형도 포함합니다.
한편 50년 공공임대주택은 청약저축가입자, 국가유공자, 철거민 등이 해당되며, 10년 공공임대주택 및 분납임대주택의 경우에는 「보금자리주택 입주자 보유 부동산 및 자동차관련 업무처리기준」에 의거, 모집시점에서 정해진 자산보유 기준을 충족해야 합니다.
공공임대주택 유형
• 5년(10년) 임대주택
임대사업자가 의무기간인 5년, 10년간 임대 후 분양으로 전환해 입주자가 우선해 소유권 이전을 받을 수 있는 임대주택입니다.
• 분납임대주택
집값의 일부만을 초기 분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여분납금을 납부하는 주택으로 최종 분납금 납부(임대기간 10년 후)시 소유권이전이 가능한 임대주택입니다.
• 50년 공공임대주택
임대개시일로부터 50년간 임대로만 거주할 수 있는 임대주택으로 현재는 신규 공급이 없고 예비입주자로만 신청 가능 합니다.
공공임대주택의 경우 미성년인 3자녀 이상, 무주택세대주, 65세 이상 노부모부양 무주택세대주, 혼인기간이 5년 이내인 유자녀 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 국가유공자 등에 대한 특별공급규정이 별도 마련돼 있습니다.
3. 89년 국내 최초 시도된 사회복지적 영구임대주택
영구임대주택은 임대주택법에 의해 영구적인 임대를 목적으로 건설된 주택으로 국민기초생활 수급자, 국가유공자 또는 그 유족, 일본군 위안부 피해자, 북한이탈주민, 청약저축 가입자 등이 입주 대상입니다. 특히 입주자 모집 공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 자로서 혼인기간이 5년 이내, 기간 내 출산(임신 중 또는 입양한 자 포함)해 자녀가 있는 무주택세대주인 수급자에게는 10% 범위에서 우선 공급을 시행하고 있습니다.
영구임대주택에 입주하려면 먼저 입주 신청자가 지자체에 입주신청을 하고 지자체에서 예비입주자 명단을 작성해 LH에 통보하게 됩니다. 만일 입주자 중 퇴거자가 있을 경우 예비입주 순서에 따라 계약안내를 통보하며, 입주희망세대와 임대차계약을 체결 후 입주잔금, 관리비예치금 납부 후 입주하게 됩니다. 영구임대주택의 면적은 전용면적 기준 26.34㎡～42.68㎡이며, 기본 계약기간인 2년이 경과하면 입주자격을 재확인하고 갱신계약을 체결하게 됩니다.
4. 20년 범위 전세계약방식의 장기전세주택
국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 주택으로 20년 범위에서 전세계약 방식으로 공급하는 임대주택 입니다. 임대보증금의 수준은 장기전세주택으로 공급하는 공공건설임대주택과 같거나 인접한 시·군·구에 있는 공동주택 중 해당 임대주택과 유형, 규모, 생활여건 등이 비슷한 2개 또는 3개 단지의 전세계약금액을 평균한 금액의 80% 정도입니다.
임대주택 입주 시 무엇을 고려해야 할까?
정부에서 지원하는 임대주택은 일반주택보다 적은 비용으로 세금부담 없이 주거문제를 해결할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 학교, 병원, 슈퍼마켓이나 대형마트 등 생활 인프라가 제대로 갖춰지지 않아 입주 후 수년간은 생활편의성이 떨어진다는 단점도 있습니다. 또한, 일반 민간주택에 비해 저렴한 만큼 마감재, 난방, 방수 등의 하자로 인한 문제가 더 자주 발생한다는 불만도 많습니다.
불편을 해소하고자 인테리어나 시설을 변경했다면 계약만료시기에 반드시 원상복구를 해야 하며,
도배나 기타 수리 등의 비용도 세입자가 부담해야 한다는 것도 반드시 알아둬야 합니다. 이처럼 임대주택에 입주하기 위해서는 입주조건이나 절차를 아는 것도 중요하지만 직접 거주하게 될 주택에 위와 같은 불편이 존재할 수 있다는 점을 충분히 고려하고 적절한 대비를 하는 것도 중요합니다.